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柬埔寨西港淘金紀實:遍地黃金,也遍地是坑

2805 人參與  2019年08月07日 21:52  分類 : 賺錢方法  點這評論
你可能難以想象,一個發展還不如我國縣城的東南亞海濱小城市,鎖住了半個房地產投資圈的目光。
地方在柬埔寨,印象中巨窮的一個國家。唯一就是自然風光好,它有著東南亞海濱城市標配的美景,有著東南亞標配的氣候條件
最近的西港被很多投資者認定為熱土,當然后續也有人說,這個城市的坑遠比你想象中的還要多
偏巧前段時間剛從那邊回來,也深度采訪了兩位特殊的朋友。可能看法不一定對,所以想跟大家聊聊這個紅的發紫的魔幻西港。
01
我走過那么多地方,西港最瘋狂,沒有之一
我有個朋友戴叔,這么形容這座小城:
整座城,就是一個大工地
一邊是貴州特色小吃販賣車,一邊是正在施工建造的工地。
整座城都在施工是怎樣的體驗呢?
不下雨,足足10公分塵土漫天飛揚,讓人難以呼吸;
一下雨,泥漿遍地寸步難行……
目之所及,由近及遠,都是施工現場,你踩過的土地,如果還不是房子,就是在變成房子的路上。
和一派熱火朝天不匹配的是,沒有水泥路,只有土路,水電供應也跟不上,基礎配套設施嚴重短缺。
戴叔說,我行走江湖多年,也算見過些世面,西港是唯一一個讓我用瘋狂去形容的城市。
西港,西哈努克市的簡稱,位于柬埔寨西南海岸線上的小城。柬埔寨是東盟重要節點國家,也是一帶一路的重要樣板區:
西港同時也是柬埔寨最大的海港,僅次于首都金邊的第二大城市,全國唯一一個經濟特區,對標中國的深圳。
2018年柬埔寨的人均GDP1495$,也就是說剛剛脫貧,人民剛掙扎出溫飽線,可是GDP增速卻是高達7.3%,是東盟各國增速最猛的。
這得益于貿易、博彩產業、娛樂產業、旅游業……
西港經濟結構很特殊,第一產業農業一般般,第三產業服務業欣欣向榮,第二產業工業幾乎沒有。
整個城市給人的感覺,就是上世紀80年代的中國。
02
西港,你一點都不會陌生
因為來了西港,你會覺得你沒出國:
隨便看,都是“中國人”“大中華”“富豪煙酒”“重慶碼頭”這樣熟悉的字眼熟悉的語言,仿佛走進了中國城。
而且,遍街都有你熟悉的沙縣小吃
市中心繁華的夜總會,賭場也是中文:
西港有100+家賭場,開業的有60-80家,可是真正實現盈利的也就是頭部的大賭場
當你隨便出門轉一圈,回來手上就一打卡片
同時這里也有非常多國人來工作,其中一個主要行業是網絡博彩投資
一棟一棟的辦公樓里面,密密麻麻全是人,入住幾十家公司,基本上一棟樓是千人的規模
甚至當寫字樓還沒有裝修好,招租就招滿了
寫字樓一家比一家蓋的快,因為你比別人快一步,就能比別人搶先一步拿到熱錢。
整個西港娛樂業、博彩業、旅游業和與其配套的衣食住行,已經形成了完整的產業鏈條
西港本土人口只有5萬左右,而在西港的中國人有20+萬。
而這樣帶來的直接影響就是,西港形成了兩個物價體系:
一個是本地人的,一個是中國人的。
本地人物價相對低廉,中國人物價…我反正形容不出來,我這樣表達你感受一下
如果雞蛋換種做法,煎雞蛋
對的,你沒有看錯,14美元(這個價格,可以在國內買100個蛋)
而這樣的物價,除了各方熱錢和投資涌入東南亞市場,進軍西港,更加離不開背后的房產、土地交易。
03
西港,買地買地還是買地
我們能看到的一線房企,有富力地產,slogan就讓人打雞血有沒有:為顛覆而來,引領而生
▲ 圖片來源:棟察樓市
大部分我們看不到的,是洶涌澎湃登錄西港買地的人,究竟有多瘋狂我就不用贅述了。
一開始是韓國人+中國臺灣人在金邊做投資開發較多,近三四年來,越來越多的中國大陸商人/投資者來到柬埔寨,在金邊和西港尋找投資掘金的機會,買地、買樓、建廠……
從高德衛星圖上我們看一下西港的變化:
如今的2019年7月18日截圖,西哈努克城區已經密密麻麻鋪滿了建筑物:
3-4年的時間,西港的土地上,鱗次櫛比的房子;三年多,西港地價翻了10倍,房租翻了5倍。
咱們具體看一下板塊的劃分是這樣的:
▲ 圖片來源:棟察樓市
我專門采訪了曾經的校友達哥(柬埔寨人),達哥現在在西港上班
為什么不去金邊買房,買地呢?
因為金邊很多國家的人都來投資,已經發展飽和了,現在沒有什么機會和潛力;
而西港不一樣,這里主要都是中國人在投資,還在發展中,一切都有可能,你什么時候來看看吧,都是你們中國人,中國商店,不會柬語也沒關系的
你們當地人怎么看待中國人在西港的房產投資?
我們很開心啊,一直以來我們和中國關系都很好,大量中國人來投資,帶來了熱錢,幫我們蓋房子建設城市,這樣我們有了就業機會,增加了就業收入,不過物價也上去了,來了更多賭博色情行業
曾經的柬埔寨是法屬殖民地,政權不穩定,權貴主義盛行,腐敗嚴重,貨幣貶值
紅色高棉事件之后,柬埔寨人民就格外珍惜和平年代的經濟發展;
換句話來說,柬埔寨百姓,西港土著們,真的窮怕了
但是西港的土地交易目前最顯著的問題就是:
高度信息不透明
西港兩極分化明顯,窮的要死買不起,富的就是權貴上流,沒有必要買你的土地,完全可以自己買地;
所以未來接盤你土地的,其實還是中國人為主
這樣就很容易出現這些問題:
土地性質、產權你不清楚,永久產權的只針對本國人;
價格的不對稱性,低買高賣,最惡劣的是完全欺騙,把錢給他就沒有下文了;
柬埔寨是君權主義國家,權貴資本在這里有很大話語權,且掌控機會所有資源,缺乏科學性,城市規劃主觀能動性干預強,所以你的風險和成本比較高;
達哥說,現在西港賣土地不是按照一畝一畝來的了,按照你們中國人的平方;
▲ 比如靠近海邊的位置,屬于城市里面,位置最好,一般要賣到2000~5000美元(相當于人民幣1W+~3W+)
也就是說一畝地900萬到2200萬人民幣
▲ 而遠離海邊的位置,也就是城市外面,位置不行,一般是賣到200~500美元(相當于人民幣1K+~3K+)
也就是說一畝地90萬到220萬人民幣
所以,不要被幾百塊錢一平米忽悠:
比如你買一畝地30-40萬,而西港不限容積率,可以蓋好多層樓,刻意夸大容積率,從而把每平米的建安成本和樓面價人為降低,最終算出來300-400塊一平米
在柬埔寨土地交易中,土地產權一般分為兩種:
俗稱硬卡&軟卡
擁有硬卡的土地是永久產權,且完全屬于你個人所有,政府無權任意使用你的土地,也是安全有保障的;
這張硬硬的卡紙上會明確清楚:土地的具體定位位置、土地面積等基礎信息,而且是柬埔寨國土部權威頒發的。
軟卡是一種類似于輔助證明材料的卡片,你可以理解成民間契約,沒有固定形式,沒有政府和國土備案,需要律師做出公證;
軟卡可以向國土部申請轉為硬卡,如果通過就會有文件公示一個月,交完契稅后,獲得硬卡,可是達哥說,這個可能性是說不準的。
達哥說,之前還有99年軟卡產權,現在99年的取消了,只剩下45年產權的了,而如果你想要買地蓋樓,就不要買這種的,確實有風險。
另外,還有特許經營的土地,但是哪怕是特許經營也不代表有保障。
雖然硬卡安全指數高,但是硬卡的比例非常少,可以正常交易沒有糾紛的只有10%左右,具體實際情況并不透明,我們也無從得知。
在西港買地要分地段,分用途
如果你要蓋公寓、蓋房子,那一定要買硬卡;
如果你要做餐飲、娛樂方向,那么軟卡也是勉強可以的。
外國人購買西港的土地一般有3種途徑:
第一,找人代持
就是你買了土地,掛在柬埔寨當地人名下。(當然很少有人會選擇這種方式,利益面前,信任和交情蕩然無存)
第二,注冊公司
就是你找柬埔寨人合開公司,把土地掛在公司名下,但是柬埔寨人必須占51%的股份。
第三,信托合作
相當于你購買信托,信托幫你持有土地,其中信托會收取一定費用;
土地是永久產權,信托單次最長99年;99年后,可以交易續期,不會影響土地產權
這種是目前相對穩妥,也是中國人比較常用的買地方式。
04
投資西港,或許你要當心的
1.如果一定想買,就務必去實地考察看看,看清楚你要買的土地,究竟位于哪里;且千萬注意安全,西港的治安,真不是鬧著玩兒的
2.太多的投資客,太多的熱錢涌入西港,泡沫是肯定的了,或許泡沫還會更大,你要思考的是,這個當下你過去,是不是嚶嚶待割的韭菜
3.搞清楚土地產權:硬卡和軟卡,只字之分,天差地別
4.在售的土地不一定有規劃,有了規劃不一定落地,一旦落空,樓盤價值就蕩然無存,最差的情況就是一片農田留給你
5.戒掉暴富心理,戒掉暴富心理,戒掉暴富心理…背十遍
絕美的熱帶海景風光,繁華城區的娛樂產業,亟需大力扶持建設的基礎配套設施,一波又一波源源不斷去尋找機會的人……
未來柬埔寨政府會規范完善相關法律法規,交易流程趨向透明公正化,西港未來可期。
西港人希望家鄉越來越好,我們當然也希望友好鄰國可以發展壯大,和我們合作共贏完成一帶一路的宏偉目標。
確實遍地黃金,也確實遍地大坑。
我們不推薦,特別是地產小白以及不肯承認自己是小白的小白,請遠離!
05
最后,我問達哥,你們西港這么火熱,你最大的感受是什么?
達哥瞥我一眼,笑笑:
“西港不是我們的,是你們的”
另外也和大家啰嗦兩句,有幾句話想和大家分享
1、如果有人告訴你一夜暴富的故事,多想想他為什么會告訴你
2、確信自己是真懂而不是裝懂,確定自己不是只聽一個人聽懂的,確保每掏出的一分錢都去干嘛了。哪怕選擇做第一次吃螃蟹的人,也不要吃生螃蟹,這是常識

3、我堅信最好的投資機會在中國

文 / 真叫盧俊(zhenjiaolujun0426)

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